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店舗の賃料(不動産鑑定士 河野)

不動産の鑑定評価では、適正な売買価格の査定を求められる場合のみならず、適正な賃料水準の査定を求められる場合があります。

例えば、新規に借りたいのだけれど、適正な賃料は一体いくらなのか知ったうえで交渉したいというような需要です。

みなさん、アパートや住宅のようないわゆる相場が形成されているような物件についてはそれほど悩まれないのですが、店舗などの特殊用途については、比較対象が少ないうえに、賃料が高額となるため慎重になる傾向にあります。

不動産の賃料についても、売買の場合と同様に、借り主と貸し主の交渉によって決まるのが原則です。
鑑定評価では、この考え方を前提に、市場参加者に成り代わって賃料を査定します。
 
市場参加者に成り代わる際、どのような立場を想定するかというと、
「通常の能力を有する市場人」なのです。
つまり、特殊な能力や財力等を有していない、ごくごく普通の人たちのことです。
 
後者がわかりにくい?
では、具体的に例示しましょう。
 
通常ではない人とは、こんな人です。
 
 
 
 
 
 
私は度肝を抜かれるとともに、魂が吸い寄せられるかのごとくついついお店に入ってしまいました。
 
そして、すぐに視界に入った光景がこれです。
 
 

  
 

どうですか、このシャンデリア。
これが焼き肉店ですか?!
 

これを一般の市場人というにはあまりにも無理があります。
 

借りる側にとってテナント賃料というのは、原理的には家賃負担能力の程度、すなわち、どれだけ収益が上げられるかにかかっています。
収益がたくさん上がるならば、高い賃料を払っても借りられる。
 
この収益想定においては、通常の能力を前提に考えるのが鑑定評価であって、上記例で見たような特殊な能力等による収益を想定する場合には、鑑定評価ではなくコンサルティングとして査定するのです。
 
 
いやはや、しかし、経営者は星の数ほど居れど、これだけのインパクトを与えられる人はそうはいないでしょう。
脱帽です。

不動産鑑定士 河野

 
 

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