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‘不動産鑑定士:河野の投稿’ カテゴリーのアーカイブ


 TV出演?(不動産鑑定士 河野)

2011/05/24

今日はフジテレビの取材協力で浦安に行ってきました。

毎週日曜日の夜10時から宮根さんと滝川クリステルがやっている
「MRサンデー」という番組の収録です。

私には昨日電話があり、「震災前後の価格を教えて欲しい」とのこと
折角の機会なので、喜んでお引き受けしました。

詳細は放送前なのでお話しできませんが、とても貴重な体験でした。
収録は4時間ほどかかりましたので、全カットされていなければ、
私の間抜け顔もTV画面を通じて見れるはずです。

5/29日(日)の放送予定だそうです。
時間があったら是非ご覧ください。

不動産鑑定士 河野栄一

 地価の動向(不動産鑑定士 河野)

2011/05/17

不動産の地価は、3.11東日本大震災の影響をどの程度受けたのか?
この問いについては、不動産鑑定士がはっきりと答えを示す必要があると思います。

みなさんのなかには、地価公示や地価調査という指標の存在をご存じの方もいらっしゃるのではないでしょうか?

地価公示は、毎年3月中旬に国土交通省が発表する地価指標で、地価調査は、毎年9月中旬に各都道府県が発表する地価指標です。

これらはいずれも不動産鑑定士が地価の調査を担当しています。
地価公示は震災日(3月11日)以降に発表されたものなのですが、価格時点(価格判定の基準日のこと)が1月1日なので、震災前の状態における地価だったんですね。

しかし、今度の9月に発表される地価調査では、価格時点が7月1日なので、震災の影響をどのように判定するのか、関係者は固唾を呑んで見守っていることでしょう。

私達不動産鑑定士にとって、調査能力が世間に問われる機会となりそうです。
私達不動産鑑定士も、それを意識して、いつも以上に一所懸命に調べています。

今日も作業エリアでグルーピングされた不動産鑑定士の会議がありました。
そのなかで、現在時点における情報交換が行われました。

詳細は守秘義務上お伝えできませんが、決して楽観視できる状況ではないことは誰でも容易に推測できることでしょう。

不動産の地価は、日本経済と密接に関連しています。
地価が上がれば経済も活性化するし、経済が上向けば地価も上がります。
必ずどちらが先というものではありません。

いずれにしても、地価調査が発表されるまでのこれからの数カ月間は、不動産鑑定士にとって、社会的使命を賭した、まさに勝負の時だと思います。

不動産鑑定士 河野栄一

 ハイキング (不動産鑑定士 河野)

2011/05/10

GW中に埼玉県秩父市にある御嶽山に行ってきました。
実は私は埼玉県不動産鑑定士協会親和会のハイキング部に所属しています。

御嶽山は秩父鉄道の終点「三峰口」駅から歩いて登れます。
秩父鉄道はローカル線で、切符が昔ながらの厚地にパンチを入れてくれるヤツなんです。

登りはじめは「なんてすがすがしいんだろう」と余裕だったのですが、
そんな元気は初めのうちだけ・・・

途中からどんどん険しくなる上り坂と、転落するのではないかと思えるほどの細道に
運動不足の私はトホホの気分。

これはもはや「ハイキング」ではないぞ!「登山」じゃないか!
と心中思いながら、文句も言えず黙ってついて行きました。

ひたすら登り続けること2時間半
頂上で食べた昼食のおにぎりのおいしかったこと!
リュックの中のお弁当や水はすっかりお腹に移動し、背中は軽々。

帰り道を間違えるハプニングもありましたが、すぐに気づき無問題。
下山地点付近にある大滝温泉で汗を流して気分は最高!

しかし体はボロボロで、3日間ほど筋肉痛の足をいたわりながらの生活を強いられたのはいうまでもありません。

不動産鑑定士 河野栄一

 うれしかったこと(不動産鑑定士 河野)

2011/05/03

一昨日、弊社(よつば鑑定)にお客様が見え、有料相談を受けていかれました。
弊社では10分千円で有料相談を行っております。

相談時間はちょうど60分だったので、6千円を請求したところ、
お客様は1万円を出し、一言「おつりはいりません」と言われました。

私は「大金ですので、おつりはお返しいたします」と伝えたところ、
「この一時間は私にとって、とても有意義な時間でした。したがって、おつりは結構です」と固持されました。

結局、私はお言葉に甘えて頂戴したのですが、
なによりうれしかったのは、自分の提示金額以上の価値を認めてくださったことです。

商行為の常識ではありえないことが現実におきたのです。
 

私は、独立する前は大手の鑑定事務所に勤務していました。
そのときは依頼者に面することもなく、会社の歯車として、ただひたすら鑑定評価書を作りつづけていました。

勤務して9年が経ち、歯車としての在り方に疑問を感じ始め、独立を決めました。
もっともっとお客様と話し合いたい。
単に鑑定評価書を作成するだけではなく、お客様と根っこの部分から、一から話し合いながら、鑑定評価書を通じてお客様の手助けをしたい。
そんな気持ちが強かったことを思い出します。

独立して7年が経ちました。
一昨日のお客様のあの一言を何度も反芻し、
やっぱり独立してよかったなとしみじみ感じています。

金額の多寡ではありません。
そんな風に感じて頂いたことがすごくうれしかったんです。
専門家冥利に尽きます。

感謝

不動産鑑定士 河野栄一

 山梨の魅力(不動産鑑定士 河野)

2011/04/26

仕事で山梨県にいってきました。
今回は減損会計のための鑑定評価です。
大工場のため、建物が数十棟あり、一日がかりの現場確認になりました。

現場調査を終えて、温泉で一休み。
山梨県には武田信玄が戦の疲れを癒やしたとされる温泉がたくさんあります。
中には山腹にあり、甲府盆地を見渡せる露天風呂などもあり、温泉好きにはたまりません。

やはり、山梨県の見所といえば、甲府盆地です。
ちょっとした山から見下ろす甲府盆地の夜景がおすすめです。

小さい頃から甲府の山に登っていた私にはお気に入りの場所があります。
実家の家から2時間くらいで登れる小さな山です。

昼間に見下ろす甲府盆地も良いものですが、夜に登って甲府盆地に宝石のごとく輝く民家の明かりを眺めるのが私は大好きです。

都会の眩しさとは異なり、ほのぼのした三等星のような明かりが私をなごませます。

今回は時間がなかったため、お気に入りの場所には行けませんでしたが、車で行ける近いポイントまで行ってきました。

甲府の良さが伝わるとうれしいです。

不動産鑑定士 河野栄一

 火事物件Ⅱ(不動産鑑定士 河野)

2011/04/19

沖縄に行ってきました。
でも、残念ながら仕事のため、海に入ることはありませんでした・・・。
 
今回は火事物件です。
とある商業施設が賃借人側の不始末で火事になり、裁判において不動産価格の損失について争っています。

当然、火災当日の時価を主張するのですが、不動産の時価はやはり鑑定評価書で主張するということになり、今回は高裁に提出するための鑑定評価依頼を受けました。

火事の現場は何度見てもつらいものがあります。
とくに今回は大型商業施設だったため、その残骸もスケールが大きい!

今回の鑑定評価の難しいところは、現状たる火災後の状態を評価するのではなく、火災前の状態を前提に価格を求めるところにあります。
つまり、現状とは違う状態の価格を求めなければならないのです。

そのためには、現状を隅々まで見た上で、火災前の状態をイメージする必要があります。
現地をよく見て、様々な資料を見て、営業中のイメージをつくりあげます。

不動産の鑑定評価では、このような過去の状態の評価も可能なのです。


                              【ポケモンジェットに乗りました!】

不動産鑑定士 河野栄一

 思い出の静岡(不動産鑑定士 河野)

2011/04/12

週末に静岡に行ってきました。
仕事です。
親戚のおばちゃんに自宅の売却手続きを依頼されました。
昨年おじちゃんが他界したので、兄妹が居る山梨に帰るそうです。

このおばちゃん家には、小学生の頃は毎年夏休みに1週間くらい遊びに行っていました。
川で泳いだり、山に登ったり。
ザリガニやセミを捕ったり。
絵に描いたような小学生をしていました。

その家もあと1カ月です。
おばちゃん家で昔のアルバムを見せてもらったら、当時好きだった釣りの帽子をかぶった河野少年が幼い笑顔で写っていました。
 
   
あの頃は何にもないのがあたりまえでした。
クーラーも携帯電話も。

私はおばちゃん家に行くのに、自転車で行くこともありました。
山梨から静岡ですので、それはたいそうな距離です。
でも、当時は全く苦にはなりませんでした。
 
セミ取り観音から聞こえるセミの鳴き声
朝はラジオ体操
夜は野球のナイター中継
ナイターも中盤をまわる頃には、野球好きのおじちゃんはいつも陽気に酔っ払っていました。

ここでは時間が静かに流れていたような気がします。
そんな思い出のおばちゃん家の売却依頼です。
 
自分も、おばちゃんも、そしてこの家も、ずいぶん年をとったな~
としみじみ感じます。

光陰矢のごとし


                  【小さい頃よく泳ぎに来たおばちゃん家の近くの海岸】

不動産鑑定士 河野 栄一

 春近し (不動産鑑定士 河野)

2011/04/06

ようやっと春めいてきましたね。
何より朝が寒くなくなり、起きるときに気合いが不要になりました。

よつば鑑定飯能事務所の前は市役所で、桜がたくさんあるのですが、
残念ながら、まだほとんどつぼみ状態です。
でも、先日遊びに行った甲府(山梨県)では、桜が咲いており、とても綺麗でした。

私は満開時の桜よりも、いよいよ終わりか、というときの散りゆく桜が大好きです。
チラチラ、ハラハラと華麗に舞い落ちる桜の花びらを見ていると、なんとも良い気持ちになります。

春を暖かく感じるのは、冬が寒いからでしょう。
苦あれば楽あり。

不動産鑑定士 河野栄一

 再調査(不動産鑑定士 河野)

2011/03/29

現在、千葉県某所にあるマンションの鑑定評価を行っています。

仕事を受注したのは3月初旬でした。
ところが・・・悪夢の大震災・・・

鑑定評価の対象となったエリアは津波の心配はないのですが、
地盤が弱い場合には液状化現象や建物被害が懸念されます。

そうなると、一度は地震前に現地を確認してあるものの、
やはり再確認をした方がいいに決まっています。

今回の場合、余震が続いたので、「もしかしたら今度こそ液状化が・・・」
といった心配を数回してしまい、結局、合計3回の現地確認作業となりました。

でも、幸いにも、対象物件はとても頑丈でした。
管理組合が現在調査委託中とのことでしたが、外観で判断する限りにおいては
格別問題はなさそうです。

周辺をみてみると、概ね同様の状況。
しかし、近くの某レストラン前にはやはりありました。

                            【下水道マンホールが隆起している】

                               【歩道が裂けている】

鑑定評価は不動産の時価を査定することなので、このような事態はとても悩ましいのです。

不動産鑑定士 河野 栄一

 艱難 (不動産鑑定士 河野)

2011/03/22

現在、私の事務所(よつば鑑定)では、省エネ業務中です。
東京事務所は停電はないのですが、だからといって、東京だけが温々としているというのでは申し訳ないので、事務員の同意を得て、暖房はつけないことにしました。

埼玉事務所は計画停電があるので、その間は暖房のみならず、パソコンもつきません。
停電中はパソコンも使えないので、手作業でできる仕事を、日中の光だけが差し込む薄暗い中でやっています。
つらいのは、埼玉事務所は北向きとなっているため、とても寒いということです。

ある事務員は手袋をしながらがんばっています。
ある事務員はマフラーをしながらがんばっています。

みんな寒がりなのに、文句の一つも言いません。
それは、もっともっと寒い中でがんばっている人たちがいることを知っているからだと思います。

別に、よつば鑑定という小さな事務所が暖房をつけようが、つけまいが、総量には影響しないでしょう。
本当は「そこまでしなくてもいいのでは?」と思っているかもしれません。

それでも、やっぱり誰も暖房をつけようとは言いません。
私はそんな事務員たちを誇りに思う。
 
 
「艱難汝を玉にす」という。

本当の艱難はもっともっとつらいことをいうのだろう。
だとしたら、少なくとも建物内にいるときの寒さを乗り越えられないようならば、
どんなにがんばったって、玉になんかなれっこない。

うちの事務員達は知ってか知らずか、みんな黙々と耐えている。
その先に何があるかなどとは考えていないかもしれない。

でも、いつかきっと、みんな光り輝く玉になるだろう。

不動産鑑定士 河野 栄一



 
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 税理士 海野裕貴
 弁理士 馬場資博
 不動産鑑定士 河野栄一
 その他、弁護士、司法書士、社会保険労務士、行政書士等
【対応地域】
 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県等、
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